标定地价是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据，是清产核资中核定单位所占用地土地资产和股份制企业土地作价入股的标准；是核定土地增值税和管理地产市场的具体标准；是划拨土地使用权转让、出租、抵押时，确定补交出让金的标准。根据省自然资源厅部署安排，孝感市局积极开展标定地价成果制定和运用工作。

一、孝感市成果制定

孝感市开展标定地价成果制定开始于2018年1月，主要是孝感中心城区以及所辖6个县（市）城区范围，经征求意见、自检、预检、听证、验收、审批和备案等程序于2018年底由地方人民政府公布实施。目前，孝感中心城区标定地价于2020年3月已启动首次更新程序，成果已经省自然资源厅组织验收，并经市土规委审核于2021年8月公布实施。

二、成果管理

（一）标定地价成果实现规范化

按照《城镇土地估价规程》及标定地价的定义，它是在某一时点（估价基准日）、某种权利状态、一定开发程度和开发强度（容积率）、一定年期的土地使用权价格。孝感市标定地价成果，除公告土地级别及其对应的标定地价外，明确了标定地价的定义条件，即该标定地价的估价基准日、价格的权利状况、土地开发程度、开发强度（容积率）、土地使用年期等限制条件，从而对标定地价实现规范化管理。

（二）标定地价成果实现科学化

一是为城区政策性住房上市征收土地出让金提供依据。2019年7月，孝感中心城区标定地价成果首次运用于征收政策性住房上市交易补缴土地出让金，由市人民政府《关于运用标定地价成果征收政策性住房上市补缴土地出让金的通知》进行了明确规定。按照文件要求，针对房改房和经济适用住房进行补缴土地出让金，标定地价成果进行更新后，采用的标定地价基数将作相应调整。

二是推动完善公示地价体系。基准地价和标定地价同属于公示地价体系的范畴，但基准地价受市场形势变化、成果更新周期长等影响造成与市场地价水平不完全吻合，标定地价作为具体区域具体宗地合理合法的市场价格，更能直观地在相应区域范围内提供地价参考，且定期（应当是每年度）更新，能更好的反映土地市场的实际状况，成为基准地价的有力补充。而且，标定地价不强调固化区域、不要求区域连片全覆盖、不限定用途范围，按需制定，凸显实用性、针对性和灵活性，对逐步形成与市场价格挂钩动态调整机制具有重要意义。

三是成果成为地价评估的重要方法。按照《城镇土地估价规程》，标定地价成果公示后，公示地价系数修正法将在基准地价系数修正法基础上，增加标定地价系数修正法。随着土地市场的进一步发展成熟、标定地价体系建设也将得到进一步的完善。当标定地价体系中的用地类型增加、以及标定区域覆盖范围的扩大，其标定地价系数修正法在土地评估中的应用也将得到进一步发挥。

四是标定地价为政府制定土地市场管理政策提供依据。标定地价是政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、正常市场条件下的客观土地市场价格，为各市场主体在公开市场条件下提供公允的土地市场价格导向。通过完善土地价格形成机制，逐步实现土地要素供给侧的市场化改革，以引导产业合理布局；同时为各市场主体在核算土地资产量提供更为直接依据；并在核定土地增值税及税制改革提供土地价格参考依据，为社会经济发展、推动宏观调控提供科学决策依据。

五是建立土地级别界线破宗后标定地价的应用体系。由于土地利用的动态性，现时土地级别界线沿宗地界线分界，但随着城市发展、区域内城市用地规划调整、影响区域土地质量条件改变或项目用地合并，可能造成原宗地界线消失，从而导致土地级别界线与新宗地界线分界线不吻合，出现土地级别线穿破宗地情况。针对土地级别线穿破宗地情况，衡量土地资产的科学方法通常是通过评价该宗地在不同级别区内价值进行面积加权确定土地价值。

（三）标定地价成果实现动态管理与及时更新

为便于标定地价在土地管理中的有效使用，必须加强对标定地价成果的动态管理，建立标定地价和城镇地价动态监测系统，通过地价指数调整标定地价，建立标定地价和城镇地价动态监测系统的长效运行机制。这样既可使地方地价监测系统成为国家的地价监测系统中子系统，又可通过该系统对当地地价急剧变化的区域，及时进行调整，适时更新，并根据标定地价更新成果，制订相应的地价管理政策。

三、成果应用与建议

（一）以标定地价成果为依据，合理地确定土地收益

土地使用权出让管理的重点是制订征收国有土地使用权出让金政策和加强出让金入库。土地使用权出让有四种情况：一是城镇储备国有土地的使用权出让；二是国家依法征用农地转为国有土地后的使用权出让；三是改变出让土地使用条件需要按照《协议出让国有土地使用权规定》，补缴土地出让金；四是划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权因转让、出租、抵押等需要依照《城镇国有土地使用出让和转让暂行条例》的规定，补办的国有土地使用权出让。

城镇土地出让底价的确定应根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，按照《城镇土地估价规程》，结合拟出让地块的用途、区位条件、规划条件等因素，通过评估并经政府土地行政主管部门领导集体讨论后确定。孝感市人民政府于2020年7月出台《孝感中心城区土地出让底价确定规则》，规定了房地产开发用地出让底价确定要充分考虑周边地块出让以及房地产市场状况。标定地价的制定和更新，能够充分显化市场交易程序，运用标定地价提出房地产开发用地出让底价也是一个有效路径。

对于划拨土地使用权因地上建筑物、其他附着物所有权转让、出租、抵押等需要补办出让的国有土地使用权，一般以标定地价或市场评估价的一定比例核定出让金。以孝感市为例，当评估地价低于标定地价时，以标定地价为依据核定出让金，当评估价高于标定地价时，以评估地价为依据核定出让金。

（二）运用标定地价成果，制订租赁国有土地使用权政策

国有土地使用权租赁是指将国有土地使用权出租给使用者使用,由使用者与县级土地行政主管签订年期的土地租赁合同,并支付租金的一种供地方式。国有土地租赁是国有土地有偿使用方式之一,是出让方式的补充。运用孝感市标定地价的成果，确定国有土地使用权租赁价格体系，可以实现孝感市租赁国有土地使用权的租金价格公平、公正和公开，可以更有效的管理土地。 

（三）运用标定地价成果，确定房地产税费征收标准

与房地产价格直接相关的税收主要有房地产交易契税、房地产税（城镇土地使用税）和土地增值税。这些税费征收标准有相当部分未与土地收益完全挂钩，与现行的地价管理政策和土地收益脱节，国家与地方通过房地产税收应取得的收益未能得到客观体现。在标定地价成果应用研究中，应探讨如何建立房地产征税额与土地利用质量相衔接，与各级别、各区域、各类用地的实际收益水平相匹配的税收征管体系，防止国家税费的流失。

（四）运用标定地价成果，保证国有土地资产的保值与增值

标定地价成果为土地行政管理部门和土地使用者、经营者提供了城镇各区域、各用途的标定地价，同时为土地市场管理提供了简便易行的宗地地价评估标准，为建立“宏观管理、微观搞活”的地价体系奠定了基础。政府土地行政主管部门在地价管理方面可结合标定地价成果，建立涵盖国有土地使用权出让价格、收购价格、收回土地价格、租赁价格、课税价格、作价入股价格以及土地转让、出租、抵押等交易价格的地价管理体系。加强地价动态监测系统及地价与面积、用途与权属等地籍信息系统的建设和维护，适时公布地价指数，将地价作为一种地籍信息反映在土地登记的图、表、卡、册、证等资料中，以便客观真实地反映土地质量和使用价值。

（五）充分发挥政府的控制和导向作用，合理引导投资方向和土地利用方式

土地级别与标定地价反映了城市内部土地质量和利用效益的差异，可为孝感国土空间规划和“十四五”自然资源规划的制订提供依据，进而达到合理配置城市土地，最大限度地发挥土地的经济、社会、环境综合效益。利用土地级别及标定地价在城市规划区内的差异性，地方政府可引导土地在各类企业单位间的合理分配，并尽可能提高优等土地的利用效率。自然资源和规划部门可结合土地定级与标定地价成果，科学规划城市用地结构，减少不合理用地现象，杜绝违法违规用地的发生。

（六）制订土地招标、拍卖与收购储备政策

土地储备制度是政府依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划，对通过收回、收购、置换和征用等方式取得的土地纳入储备，并进行前期开发变为净地，以招标、拍卖、挂牌等方式对储备土地使用权进行出让，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。制订土地招标、拍卖、挂牌出让土地政策和土地收购储备政策，是实现国有土地资产保值增值的重要步骤。

城市国土空间规划和管理的核心是完善城市布局，合理利用土地资源。标定地价成果是对城市布局、合理用地的经济反映，它对城市建设、城乡一体化发展有引导作用。通过建立标定地价体系，不仅能掌握同一城市内由于区位条件不同而引起的地价水平差异，而且还可以通过由不同用途的标准宗地选出的代表性宗地衡量各区域不同用途的地价水平。通过标定地价的合理确定，最终实现城市土地的合理配置，为整个区域的经济发展提供有力的技术支撑和资源保障。

（作者：祝斌乔、李文斌、胡坚）